PV: Thưa luật sư, có thể thấy sự hiểu biết của 1 bộ phận người dân về việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn khá hạn chế, luật sư có thể cho thính giả được biết việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất cần được thực hiện theo quy trình như thế nào?
Luật sư Đinh Thị Chúc: Thủ tục mua bán, chuyển nhượng nhà đất là một trong những giao dịch thường xuyên diễn ra trong đời sống hàng ngày. Nhà đất có giá trị lớn tuy nhiên hiện vẫn còn rất nhiều người dân chưa nắm bắt được quy trình khi thực hiện thủ tục mua bán, chuyển nhượng nhà đất để đảm bảo quyền lợi và tránh được rủi ro pháp lý. Thực tế có rất nhiều những tranh chấp phát sinh sau khi các bên mua bán qua giấy viết tay. Vậy để đảm bảo an toàn, tránh rủi ro trong việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất thì cần thực hiện các bước như sau:
Trước hết người mua nên kiểm tra, xác minh nhà đất dự kiến mua bán, chuyển nhượng, cần tìm kiểu kỹ thông tin về nhà đất để đảm bảo nhà đất đủ điều kiện được mua bán, chuyển nhượng theo quy định pháp luật. ví dụ: đối chiếu thông tin bên bán, thông tin nhà đất trên thực tế và thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản mua bán, chuyển nhượng là tài sản chung hay tài sản riêng, nếu là tài sản chung thì những người đồng sử dụng, sở hữu có đồng ý bán không, nhà đất có đang có giao dịch nào bị hạn chế chuyển nhượng hay không? nhà đất có đang bị thế chấp hay không? có tranh chấp hay không, có nằm trong diện quy hoạch hay không,….
Để tìm hiểu những thông tin trên thì người dân có thể nhờ tra cứu trên cơ sở dữ liệu của vpcc, cơ quan quản lý địa chính, ngân hàng, hàng xóm,….
Sau khi tìm hiểu các thông tin nhà đất đảm bảo an toàn pháp lý và các bên thống nhất việc mua bán thì thực hiện các bước như sau:
Bước 1: Đặt cọc mua bán nhà đất
Thực ra, bước này các bên có thể thực hiện hoặc không, nhưng trường hợp các bên đã thống nhất mua bán,chuyển nhượng nhà đất nhưng chưa ký hợp đồng chuyển nhượng luôn thì tiến hành ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo việc sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng với các nội dung và hai bên đã thống nhất. Khi các bên ký hợp đồng đặt cọc có thể nhờ bên thứ 3 làm chứng hoặc ký hợp đồng đặt cọc có công chứng để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên cao nhất làm cơ sở thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng.
Bước 2: công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng
Thường thì khi các bên ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng là đồng thời bên mua thanh toán toàn bộ giá trị mua bán, chuyển nhượng và bên bán bàn giao toàn giao toàn bộ giấy tờ pháp lý, nhà đất cho bên mua. đơn vị công chứng sẽ lập và các bên ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng có công chứng và nhận bản gốc hợp đồng này để làm thủ tục đăng ký biến động đất đai.
Bước 3: đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Hoàn thành bước 2, người mua sẽ kê khai hồ sơ, nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai (sang tên) cho người mua đứng tên tài sản tại phòng địa chính nơi quản lý nhà đất giao dịch theo quy định của pháp luật.
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ thuế và nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở# PV: Vâng, vậy sau khi ký kết hợp đồng mua bán thì quy trình sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện ra sao? Luật sư có thể nói rõ hơn để quý vị thính giả được biết.
Luật sư Đinh Thị Chúc: Căn cứ khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013 thì trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động (hay còn gọi là sang tên sổ đỏ). Theo đó, người dân có thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ các bước như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ sang tên sổ đỏ
Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động đất đai bao gồm các loại giấy tờ sau đây:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
- Bộ tờ khai thuế gồm: tờ khai lệ phí trước bạ, tờ fkhai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tờ khai thuế thu nhập cá nhân,
Trường hợp thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân thì phải có các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế theo quy định.
- Bản gốc Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Bản sao CCCD của các bên, giấy tờ chứng minh quan hệ giữa bên bán với nhau, bên mua với nhau liên quan đến nhà đất (ví dụ: nếu bên mua/bên bán là vợ chồng phải có đăng ký kết hôn, nếu độc thân phải có xác nhận tình trạng hôn nhân, là cha/mẹ con thì phả có đăng ký khai sinh,….). Tùy từng trường hợp cụ thể để có tài liệu cụ thể.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động đất đai cho Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (nơi có đất) để được giải quyết đăng ký biến động theo thẩm quyền.
Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định cho người sử dụng đất.
Theo Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian mà cơ quan đăng ký đất đai thực hiện thủ tục đăng ký sang tên khi chuyển nhượng, tặng cho nhà đất là không quá 10 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
Bước 3: Nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ
Sau khi nhận được thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ của cơ quan thuế, người sử dụng đất thực hiện nộp tiền thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ vào ngân sách nhà nước và gửi các chứng từ nộp thuế, lệ phí trước bạ hoặc xác nhận của cơ quan thuế về việc được miễn thuế, lệ phí trước bạ cho Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi đã nộp hồ sơ đăng ký biến động.
Bước 4: Nhận kết quả
Người sử dụng đất sẽ nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được xác nhận nội dung biến động hoặc giấy chứng nhận mới trong trường hợp giấy chứng nhận cũ không còn chỗ trống để xác nhận nội dung biến động.
PV: Như vậy để thực hiện được việc sang tên thì điều đầu tiên cần xác định thửa đất đảm bảo điều kiện chuyển nhượng sau đó các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng công chứng. Luật sư có thể cho biết điều kiện để người sử dụng đất có thể thực hiện được việc chuyển nhượng là gì?
Luật sư Đinh Thị Chúc: Theo Điều 188 – Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này (Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.)
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định nêu trên người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189 (Điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm), điều 190 (Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp), Điều 191 (rường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất), Điều 192. (Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện), Điều 193. (Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp) và Điều 194 (Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê) theo quy định này Luật đất đai.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính
PV: Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên bán và bên mua phải nộp những loại thuế, phí gì thưa luật sư?
Luật sư Đinh Thị Chúc: Căn cứ Thông tư 92/2015/TT-BTC và Nghị định 10/2022 khi chuyển nhượng, tặng cho nhà đất các bên có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ theo quy định, cụ thể:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x Giá tính lệ phí trước bạ
Trong đó, Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Trường hợp 1: Giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (gọi chung là cấp tỉnh) ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.
Được tính cụ thể theo công thức sau:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x Giá chuyển nhượng (tổng số tiền phải trả ghi trong hợp đồng)
Trường hợp 2: Giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà bằng hoặc thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành
Cách tính lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất
Lệ phí trước bạ = Giá trị đất tính lệ phí trước bạ (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá một mét vuông đất (đồng/m2) tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành (theo quy định tại thông tu 13/2-22/TT-BTC ngày 22/2/2022 của bộ tài chính).
Phí thẩm định hồ sơ: trên từng địa bàn sẽ có quy định mức phí khác nhau.
Ví dụ:
Tại Hà Nội, theo quy định tại nghị quyết 06/2020/NĐ – HĐND ngày 07/7/2020 thì mức thu phí thẩm định cấp GCN QSDĐ là 0,15% giá trị chuyển nhượng, tối đa 5.000.000 Đồng/hồ sơ
Giá trị chuyển nhượng được căn cứ trên giá trị hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên, trong trường hợp giá trị hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn khung giá đất do UBND thành phố ban hành hàng năm thì giá trị chuyển nhượng phải được lấy theo khung giá đất do UBND thành phố ban hành.
Tại Hải phòng: Căn cứ theo quy định tại: Nghị quyết 45/2018/NQ-HĐND
* Mức thu phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, cụ thể:
- Cấp lần đầu: 170.000 đồng/hồ sơ.
- Cấp đổi: 85.000 đồng/hồ sơ.
* Mức thu phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức và cơ sở tôn giáo, cụ thể:
- Cấp lần đầu: 3.060.000 đồng/hồ sơ.
- Cấp đổi: 1.530.000 đồng/hồ sơ.
PV: Xin cảm ơn luật sư Đinh Thị Chúc – Công ty Luật Aladin đã vừa trao đổi những thông tin rất thiết thực với quý vị thính giả.
Mời các bạn nghe toàn bộ cuộc trao đổi của phóng viên với Luật sư dưới đây:
https://vov2.vov.vn/phap-luat/thu-tuc-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-47898.vov2