Dự án đầu tư bất động sản là một dự án đầu tư khá đặc thù, cần rất nhiều về vốn, do vậy huy động vốn để đảm bảo cho quá trình thực hiện dự án là một phương thức được nhiều chủ đầu tư lựa chọn.
Có nhiều hình thức để nhà đầu tư có thể huy động vốn cho dự án bất động sản của mình, đó là những hình thức nào? Vay của tổ chức tín dụng ở nước ngoài có được hay không? Ở bài viết dưới đây, Công ty Luật Aladin sẽ tư vấn cho bạn đọc một số vấn đề liên quan đến huy động vốn cho dự án đầu tư bất động sản là nhà ở thương mại.
- Căn cứ pháp lý.
- Luật nhà ở năm 2014;
- Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
- Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ hướng dẫn chi tiết Luật nhà ở 2014;
- Nghị định 76/2015/N Đ-CP ngày 10/09/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản.
- Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ về quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở.
- Các phương thức huy động vốn có thể được thực hiện và ưu nhược điểm của từng phương thức.
Căn cứ Điều 69, Luật Nhà ở năm 2014, vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại bao gồm các nguồn vốn sau:
- Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
Căn cứ khoản 3, Điều 19, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở: Chủ đầu tư chỉ được kí kết hợp đồng huy động vốn góp theo hình thức này chỉ được thực hiện khi đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:
“a) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật;
b) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt;
c) Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án;
d) Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở.”
Ưu điểm: Số vốn huy động nhiều, không phát sinh lãi suất nào khác.
Nhược điểm: Dự án đầu tư chỉ được huy động vốn theo phương thức này khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện như đã nêu trên.
- Tăng vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư.
Ưu điểm: Phương án này có ưu điểm là không giới hạn về điều kiện huy động vốn, nên các chủ đầu tư dễ dàng thực hiện.
Nhược điểm: Sẽ là vấn đề lớn nếu các chủ đầu tư không còn đủ năng lực tài chính để tăng vốn lên.
- Vay của tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính.
Ưu điểm: Không giới hạn điều kiện huy động vốn nhưng phụ thuộc vào thỏa thuận với ngân hàng. Có thể huy động được số vốn lớn trong thời gian ngắn.
Nhược điểm: thông thường chủ đầu tư phải có tài sản thế chấp, hoặc không có thế chấp thì việc vay của tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính với số vốn lớn sẽ phát sinh tiền lãi cao. Chủ đầu tư bị động đối với khoản vốn vay, nhiều hay ít phụ thuộc vào phía ngân hàng. Chịu gánh nặng nợ nần, sự theo dõi khoản vay từ phía ngân hàng.
- Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Ưu điểm: Chủ đầu tư chủ động trong việc huy động khoản vốn.
Nhược điểm: phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn Luật nhà ở: về điều kiện, tiến độ thanh toán mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.
- Có thể huy động vốn từ các tổ chức tín dụng ở nước ngoài không?
Chủ đầu tư có thể hoặc không thể huy động vốn từ các tổ chức tín dụng ở nước ngoài, phụ thuộc vào hình thức huy động vốn là gì? Cụ thể, nếu huy động vốn từ các tổ chức tín dụng ở nước ngoài bằng hình thức “vay vốn” thì sẽ không được phép, bởi lý do sau:
Căn cứ Điều 69, Luật nhà ở năm 2014 : “Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại
- Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư.
- Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
- Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.”
Tuy nhiên, nếu vay vốn các tổ chức tài chính, tổ chức tín dụng hoạt động tại nước ngoài là không phù hợp với quy định của pháp luật thì nhà đầu tư có thể thực hiện huy động vốn của các chủ thể này dưới một số hình thức như:
– Phát hành trái phiếu quốc tế;
– Phát hành trái phiếu chuyển đổi quốc tế;
– Kí hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết…
- Chế tài có thể bị áp dụng khi huy động vốn không đúng quy định.
Việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của Luật Nhà ở; trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.
Cụ thể tại khoản 3, Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định về quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở:
“3. Phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
- a) Kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định;
- Phạt tiền từ 270.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản có một trong các hành vi sau đây:đ) Huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết.”
5. Các công việc Aladin thực hiện.
- Tư vấn pháp luật cho doanh nghiệp về các dự án bất động sản;
- Tư vấn, đánh giá năng lực tài chính, đề xuất các phương án giúp doanh nghiệp thực hiện dự án;
- Thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến hoạt động đầu tư của dự án bất động sản;
- Tư vấn, soạn thảo các loại văn bản, hợp đồng về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai; Hợp đồng góp vốn…
- Giải quyết tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện dự án đầu tư;
Aladin Law Firm cung cấp các dịch vụ pháp lý, hướng dẫn, giải đáp các vướng mắc của Quý khách hàng liên quan đến hoạt động đầu tư kinh doanh các dự án bất động sản. Quý khách hàng có nhu cầu vui lòng liên hệ tới Công ty Luật TNHH Aladin – Số 15E, lô A10, Khu đô thị Nam Trung Yên, đường Nguyễn Chánh, phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy. Hotline 1900.57.57.73.