1. Đất quy hoạch là gì?
Căn cứ theo khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai 2013 giải thích về quy hoạch sử dụng đất như sau:
"2. Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định."
Như vậy, chúng ta có thể hiểu đơn giản rằng đất là một phần hình thành đất trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương, được chia thành các thời kỳ và phân loại thành theo mục tiêu sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định.
Trên thực tế, khi đất được thu hồi, mục đích sử dụng đất sẽ phải được sửa đổi để đạt được các mục tiêu đã định.
2. Xây nhà trên đất đã có quy hoạch có được Nhà nước đền bù không?
Căn cứ khoản 7, khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013 sửa đổi bởi khoản 1 Điều 6 Luật Sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 quy định như sau:
"7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
8. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 7 Điều này."
Đối chiếu quy định trên, để xác định việc xây nhà trên đất quy hoạch có được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất hay không thì cần xem xét 3 trường hợp:
Trường hợp 1: Đất thuộc khu vực quy hoạch đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất ở hợp pháp được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, bao gồm quyền xây dựng mới nhà ở, công trình trên diện tích đất đó.
Trường hợp 2: Đất thuộc khu vực quy hoạch đã được công bố và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất ở hợp pháp không được xây dựng mới nhà ở, công trình trên diện tích đất ở đó.
Trường hợp này, nếu vẫn tự ý xây dựng nhà mới trên đất thì Căn cứ tại Điều 92 Luật Đất đai 2013, nhà ở thuộc trường hợp này sẽ không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Trường hợp 3: Đối với các dự án treo nếu sau 03 chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 7 Điều 49 Luật Đất đai 2013.